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プロパー融資の場合の生命保険の考え方

収益不動産を購入する際に、保証協会や保証会社の保証が付く場合は、自動的に団体信用生命保険がセットになっていることが多いものです。これはマイホームと同じ仕組みで、契約者が死亡した場合、生命保険によって借り入れが帳消しになり、遺族はそのままその家に住み続けられる仕組みです。

一方、銀行独自の審査と責任で実行されるプロパー融資の場合は、当然この生命保険は付いていません。人によっては、「もし死亡しても収益と土地は残るのだから生命保険は不要」という考えもあるでしょう。しかし、遺された遺族(特に配偶者の場合が多くなると思います)が普段から賃貸経営や資金調達に馴染んでいない場合は、大きな額を扱い、借り入れを背負うこと自体が恐怖になるものです。そこで契約者としては大切な身内のためにもそのリスクに備えておくことが必要です。

そこで今日はプロパー融資の場合の生命保険の活用について記します。この場合に活用するのは、各生命保険会社が出している商品の中でも収入保障型の保険です。会社によっては多少ネーミングに違いがありますが、要は借入額が年を経るごとに下がっていくのに比例して保障額も下がっていき、残債が無くなるのと同時期に保障額もゼロになるという仕組みです。これを活用することで団体信用生命保険と全く同じ仕組みをオリジナルで設計することができます。

具体的に数字で一例を示します。

借入額5,000万円・金利2%・年数25年の場合、月の返済額は約21万円です(元利均等)。この時に収入保障型で月の保険金が21万円、25年で設定します(スタート時の保障額は6,300万円)。月の保険料は35歳男性で3,000円~4,000円程度です。この状態を維持した上で仮に10年後万が一契約者が死亡した場合は、そのタイミングでの残債は約3,300万円ですが、死亡保険も残債相当額が出ますので、それを使って借入残額を全額返済することで、無借金の収益物件が残り、遺族にとっては①毎月の収入源としてそのまま所有する②売却して現金化するという選択を借入のプレッシャーなく自由に選択できます。

この知識を持っておくと、無暗に貯蓄型の保険を提案されたりすることはなく、合理的に収益不動産と生命保険の組み合わせを完成することができます。ちなみに保険の外交員の立場からすると、貯蓄型の保険の方が保険料単価が上がりコミッションが増えるため、どうしても貯蓄型を提案する傾向にあります。貯蓄型の保険が悪い訳ではないのですが、収益不動産の団体信用生命保険見合いとしての設計の場合は必要経費を割り切って掛け捨てで設計するのが合理的です。そして、1棟でも所有してこの生命保険を契約することができた場合は、別途に生命保険に入る必要はなくなり、家計のキャッシュフローUPにもつながるというおまけがついてくるので、オススメです。

 

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