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売却時における消費税対策のポイントは○○○○○になっておくこと

2020年の税制改正大綱により住宅用建物での消費税還付は蓋をされた形となりました。過去、自販機スキームや金売買スキームなどを駆使して課税売上を作ること等で還付の対象になるような方法がありましたが、今後一切それができなくなりました。そもそも大家業は非課税売上だから消費税還付を認めないということでしょう。

ここで一つ注意点ですが、あくまで住宅用建物については一切適用されなくなりますが、例えば1階部分がテナントで2階以上が住居のような建物の場合は、テナント部分と住居部分の割合により按分されます。

さて、収益物件を購入するサイドからすると、この消費税還付の締め出し、融資の引き締めなどでなかなか購入が難しい局面です。一方で売却サイドに立った場合はこの消費税についてどのような点がポイントになるでしょう。

売却時にかかる費用としては仲介手数料、登記抹消費用、譲渡税、消費税が大きなものです。その中でも今日は法人名義で所有している物件を売却する際の消費税のポイントについてお伝えします。

ポイントの1つ目は売却時に課税事業者なのか免税事業者なのかです。結論は売却時は免税事業者になっておくと税制面で有利です。売却時に課税事業者であった場合、売却物件の建物部分について消費税の納税義務があります。しかし、免税事業者ではその義務はありません。課税事業者から免税事業者になるには、決算月の前月までに届け出を出しておく必要があります。これを忘れてしまうと課税事業者のままですので、消費税の納税義務が発生します。もし売却を考えていたにも関わらず免税事業者の届け出を忘れてしまった場合は、決算月を変更することで翌年の決算月まで待たなければならない事態を回避できます。

ポイントの2つ目は一度課税事業者になると3年間は免税事業者には戻れないことです。逆に免税事業者から課税事業者にはいつでも変更できます。

よって、自分が今後売却をしていくスタンスならば免税事業者である方がお得、購入していくスタンスでも消費税還付がもう受けれないので免税事業者がお得ということです。但し、前述したテナントを含むような建物を購入する場合は按分で消費税還付が受けれますので、この点は注意が必要です。

 

<まとめ>

消費税還付を受けるために課税事業者になっていた個人投資家は多いと思います。その後3年を超えている人で、今後売却を視野に入れている人は免税事業者になることをおすすめします。

 

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